Hoe zit het nou echt met de eenheden, bedden en drijvende woningen?

Er is, nog steeds, veel onduidelijk in de plannen voor de uitbreiding van het Roompot Beach resort. Hoe zit het nou met de getelde en niet getelde bedden? Wil men er echt drijvende huizen? En hoe hoog en groot mogen de gebouwen worden in het nieuwe plan?

Bedden

In de eerste versie van de plannen voor de uitbreiding van het Roompot Beach Resort Kamperland werd alleen gesproken over “eenheden”. Een eenheid kon een tent zijn, maar ook een groepsvakantiehuis. Omdat inwoners in hun zienswijze aangaven dat dit erg onduidelijk was, is er in de aangepaste versie van het plan nu besloten ook over bedden te praten. Maar hoeveel bedden zijn er dan aanwezig in het park?

Er is inmiddels in de stukken wel meer duidelijkheid. Zo is er een definitie van een bed. Een bed is een bed met een lengte van tenminste 1,80 meter voor 1 persoon. Baby en kinderbedjes tellen hierbij niet mee. Deze definitie van een bed bied ruimte voor Roompot, Landal of welke toekomstige eigenaar dan ook om meer toeristen te laten overnachten.
Indien ze voor een aantal personen een volwaardig bed in het vakantiehuis zetten, tellen alleen die bedden mee voor het aantal. Dat een babybedje niet meetelt kunnen we op zich nog wel begrijpen. Maar een babybed is 1.20 meter. Kinderbedden van bijvoorbeeld 1.70 meter kunnen echter ook onbeperkt in de huisjes neergezet worden, zonder mee te tellen. Dit is gewoon een standaard maat waar bedden en matrassen voor gemaakt worden. Ook is het niet duidelijk of een slaapbank een bed is volgens deze definitie of niet.

Voor toeristenbelasting is er ook geen minimum leeftijd op Noord-Beveland. Elke toerist, of het nou baby, kind of volwassene is, moet dat betalen. Als ze straks maar door hebben bij de afdeling financiën dat er meer toeristenbelasting betaald moet worden door Roompot, dan de hoeveelheid bedden. Anders hebben we over een paar jaar weer een krantenkop dat Roompot, of dan inmiddels Landal, door het stof gaat omdat ze te weinig toeristenbelasting hebben afgedragen.

In het nieuwe plan wordt er gesproken over een maximum van 6040 bedden.
Daarbij gaan ze uit van het maximale aantal bedden dat er volgens Roompot nu in zit in het gedeelte van het park dat ze mee tellen (R-2). Dat is niet het hele park, een gedeelte tellen ze niet mee. Daarover later meer.

Hoe is het aantal bedden berekend?
262 recreatiewoningen met 4 bedden
125 recreatiewoningen met 6 bedden
60 campingplaatsen met 4 bedden
287 campingplaatsen met 6 bedden
570 jaarplaatsen met 4 bedden
6 bedrijfswoningen (waarvan bedden niet zijn meegeteld)
Totaal 6040 bedden.

In het nieuwe plan wordt er niet meer gesproken over campingplaatsen, maar over “mobiele kampeermiddelen” en is de verdeling straks als volgt:
15 mobiele kampeermiddelen met 4 bedden
70 mobiele kampeermiddelen met 6 bedden
500 recreatieve nachtverblijven met 4 bedden
60 recreatiewoningen met 2 bedden
453 recreatiewoningen met 4 bedden
147 recreatiewoningen met 6 bedden
19 recreatiewoningen met 8 bedden
14 recreatiewoningen met 10 bedden
11 recreatiewoningen met 14 bedden
10 recreatiewoningen met 18 bedden
5 recreatiewoningen met 24 bedden
6 bedrijfswoningen (waarvan bedden niet zijn meegeteld)
Totaal 6040 bedden.

Kampeerplekken inruilen voor vakantiehuizen en chalets

Van de 347 kampeerplaatsen die er op dit moment zijn, blijven er nog 85 kampeerplekken over. Hoe deze plekken er uit gaan zien en of je daar ook echt nog met een eigen tentje kan staan, is niet duidelijk. Yurts, safaritenten en tipitenten worden ook genoemd. Opvallend is ook dat het in het nieuwe bestemmingsplan geen kampeerplek meer is maar dat men spreekt over “mobiele kampeermiddelen” en in plaats van de jaarplaatsen heeft men het nu over “recreatieve nachtverblijven”.

Als we de uitleg in het document er bij pakken staat er dat een kampeermiddel is “een tent, tentwagen, tenthuisje, chalet/lodge, kampeerauto of (sta)caravan, al dan niet een bouwwerk zijnde, waarvoor ingevolge de wet geen omgevingsvergunning tot bouwen vereist is, één en ander mits deze geheel of ten dele blijvend zijn bestemd of gebouwd dan wel worden of kunnen worden gebruikt voor recreatief verblijf”.

Kampeerplekken met tenten en stacaravans hebben over het algemeen maar een bezettingsgraad van ongeveer 40%. Huisjes kunnen echter ook in de winter verhuurd worden en hebben een bezettingsgraad van 60-90%.
Hiermee zal het piekseizoen verlengd worden en zullen de inwoners de drukte niet alleen meer vanaf Pasen tot en met de herfstvakantie ervaren, maar ook steeds meer in de rest van het jaar. Jaarrond zullen er dus zeker meer bedden verhuurd worden.

De recreatiewoningen zullen ook een stuk groter en hoger worden dan in het huidige plan is toegestaan. Ook het punt waarvan de hoogte van gebouwen gemeten gaat worden is in de stukken niet duidelijk. Men kan het gebied eerst ophogen, dan gaan bouwen. De hoogte lijkt pas te tellen vanaf de begane grondvloer. De hoogte van de woningen verschilt per type en kan tussen 8 en 11 meter hoogte worden. Er mogen ook 6 bedrijfswoningen van 10 meter hoog gebouwd worden en een facilitaire voorziening van 11 meter hoog. De centrumvoorziening mag zelfs 18 meter hoog worden, hoewel dat voor een zwembad nog wel te begrijpen is, geldt dit voor de volledige centrumvoorziening.

Drijvende vakantiehuizen

Er is al eerder over geschreven door ons, de waterwoningen. In het uitbreidingsplan wil Roompot Beach Resort ligplaatsen in de haven vervangen voor waterwoningen.

Het aantal bedden daarin is onduidelijk. Deze zijn niet in het maximale aantal bedden meegeteld omdat het in een ander gebied ligt, de waterwoningen komen in gebied R – 1.

Wat niet is meegeteld in het totaal aantal bedden dat bekend is gemaakt zijn Watervillage, Bungalowpark Sophiahaven, de strandslaaphuizen en de ligplaatsen in de haven. Het aantal bedden dat daar in aanwezig is, is ook niet bekend gemaakt, alleen het aantal eenheden. Het betreft:
416 ligplaatsen (dit mogen er maximaal 416 zijn)
60 strandslaaphuisjes (dit mogen er maximaal 60 zijn)
224 recreatiewoningen (dit mogen er maximaal 227 zijn)

Als we ons hier verder in verdiepen raken we volledig in de war over deze aantallen.
In het nu geldende bestemmingsplan staat namelijk dat er maar 385 ligplaatsen zijn in de jachthaven.
In de eerste versie van de stukken, die vorig jaar ter inzage lagen (Roompot ontwikkelvisie Beach Resort Kamperland), is te lezen “Vergund zijn 416 ligplaatsen, waarvan 366 zijn aangelegd. Van de bestaande ligplaatsen is slechts circa 50% via een vaste ligplaats bezet en dit aantal vertoont al jaren een dalende trend.”

En als we dan het gewijzigde bestemmingsplan erbij pakken, dan zit er in gedeelte R1 straks:
376 ligplaatsen
20 drijvende recreatieve verblijfseenheden
60 strandslaaphuisjes
224 recreatiewoningen

Dat zijn dus 10 ligplaatsen extra dan er nu aangelegd zijn én 20 drijvende recreatieve verblijfseenheden. Ze leveren alleen vergunde ligplaatsen in, die nooit daadwerkelijk aangelegd waren.

Hoe hoog deze waterwoningen mogen zijn? Het is even schrikken als we in het plan lezen “Aan de ligplaatsen zijn in het bestemmingsplan geen hoogte- en of oppervlakte beperkingen gesteld.” Gelukkig zijn deze beperkingen er wel voor de waterwoningen, hoewel deze nog fors zijn. De waterwoningen mogen maximaal 10 meter lang worden, 5 meter hoog worden en een maximale oppervlakte hebben van 100 m².